新增需求疊加批量換租 租房市場走出淡季低谷

2021-03-15 14:06 中國證券報閲讀 (57217) 掃描到手機

近期,租房市場回暖明顯,租金與成交量均走出淡季低谷:優質房源成交走俏,掛牌租金價格明顯比春節前堅挺。有租客向中國證券報記者反映,最近租房的人挺多,看上的房子一猶豫就被租出去了,也比較難講價。

務工潮來襲

記者多方瞭解到,春節過後,新增進城務工人員數量增多,租賃市場迎批量新增租賃需求。此外,隨着前期租房合同到期,換租數量也明顯增多。新增需求和批量換租雙重因素疊加,促使租房市場回暖。

“靠近地鐵、裝修好、居住人員密度小的房源屬於租賃市場中較為優質的房源,價格也會相應貴一些。最近一段時間,換房客户改善型需求增多,使得這些價格偏高的優質房源出租速度比之前要快。”多位租房中介人員對中國證券報記者表示,“隨着新進城務工人員增多,單價較低的羣租房成交情況也得到改善。”

租客李亮(化名)春節後剛通過了北京一家互聯網公司的面試,為了順利度過實習期,他春節後就在公司周圍找房。據李亮介紹,自己之前和父母同住,工作後一方面希望獨立居住,另一方面希望通過租房縮短通勤距離。“但可能是首次租房沒有經驗,看上的房子想第二天再籤合同,很多次都被中介通知説已經租出去了。中介幫忙找的據説都是帶看量大、性價比高的房源,這些房子中介是有獨立鑰匙的。看好了當天不籤,下一趟再來就只能看別的。有鑰匙的房源裏,一起看房的人也不少。”李亮稱。

但李亮也指出,市場目前並不缺待租的優質房源。“無論什麼時候去,都有好房子可以出租,只是不好講價。公司周圍優質一點的一居室都要5000元/月起步,低於這個價格的房子,當天一猶豫就被中介租給了其他人。”

與李亮這種想租優質房源的客户不同,很多外地務工人員春節後進城第一件事就是要找到最便宜的房子,儘可能壓縮租金,而這類房源通常以二房東的方式隔斷轉租。受疫情影響,隔斷房在經歷了很長一段時間的成交低谷後,目前也恢復了往年熱鬧的成交場景。

以人口居住密度較大的天通苑社區為例,這裏聚集了北京最便宜的隔斷房房源。受疫情影響,羣租房前期租賃到期後,很多房源只能空置。“疫情最嚴重的時候,500元-600元/月就能租到房子,現在沒有這麼便宜的了。1000元-1700元/月的隔斷房作為進城務工人員的首次過渡房,是目前的成交主力。這個片區一般都是二房東,疫情嚴重的時候沒有人租,這些隔斷房就由二房東自己住。現在進城的人多了,這些房源開始迎來帶看潮,每天下班都有人敲門看房,這種情況很長一段時間都沒有了。”長期與二房東合租的租客王宏(化名)對中國證券報記者表示。

疫情影響轉淡

中國證券報記者調研發現,目前租房市場普遍走出疫情影響。從近期第三方機構披露的租賃數據看,春節過後,重點城市租賃市場成交量和成交價環比均出現了不同程度的上漲。但由於疫情防控仍未完全放開,從同比數據看,仍然處於相對低點。

貝殼研究院數據顯示,2021年2月,全國重點18城租賃成交量環比上漲8.5%,多數城市成交量環比上漲。自去年9月開始,全國租賃成交量連續五個月環比下降後,首次環比止跌上揚,市場即將進入租賃旺季。從租金水平來看, 2021年2月重點城市平均月租金為42.1元/平方米,平均租金指數環比上漲1.5%,同比下降5%。

首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼祕書長趙秀池表示,目前説大城市住房供不應求沒有問題,但是説租賃住房供不應求很難成立,因為沒有人租不到房。租房市場面臨的問題不是供給不足,而是租賃亂象較多,比如長租公寓頻頻“爆雷”,租賃市場監管及相應政策有待完善。

長租房難題有望解決

“很多人租房都是短期行為,即使高房價下租房划算,也很少有家庭靠租賃住房來解決自己一生的住房問題。更何況現在孩子上學還是與住房捆在一塊兒,擁有產權房孩子上學更有優勢。目前來看,家庭租賃長租房的需求數量並不多,大部分只是過渡而已。在疫情影響下,租房人羣對產權房的需求更強烈了。”趙秀池指出,“建議重新評估需要新建租賃住房的數量。”

針對長租房的供給問題,趙秀池指出,不要忽視個人房東在租賃市場中的作用,個人房東提供的租賃住房一樣可以是長租房,這一點應該引起足夠的重視。不是發展長租房就要發展機構租賃,也不是一提到長租房就需要新建。二房東的租賃機構除非有低成本的房源供應,其盈利模式才能成立。因此,如果有工業廠房改建、集體土地上建設,或者舊房需要改造,需要一定投資並能帶來增值,可以鼓勵機構租賃參與。

多位分析人士指出,《中華人民共和國國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和2035年遠景目標綱要》提到的“有效盤活存量住房資源”“支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房”等對於長租房企業來説意義重大。此前,很多長租房公寓是將辦公樓等區域進行改裝,由於消防等問題,面臨較大的監管風險,使得長租房企業只能以試點的方式進行,無法全面鋪開。預計隨着監管部門細則出台,長租房將迎來規範化運行的新時期。

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